الإيجار القديم يعود إلى الواجهة، تعديلات مرتقبة تصطدم بحصانة العقود الطويلة

في ظل الحراك التشريعي الجاري داخل أروقة مجلس النواب لإعادة ضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، يعود إلى الواجهة مجددًا ملف «الإيجارات القديمة»، بما يتضمنه من تشابكات قانونية وتراكمات اجتماعية عمرها عقود. 

وبينما تتجه التعديلات الجديدة إلى إعادة التوازن في معادلة طالما شكا منها الملاك، يتزايد الجدل حول مصير عقود الإيجار طويلة الأجل، وعلى رأسها تلك الممتدة لمدة 59 سنة: هل تشملها التعديلات؟ أم أنها لا تزال خارج دائرة الاستهداف التشريعي؟.

 تحركات تشريعية لإعادة التوازن بين المالك والمستأجر

يناقش مجلس النواب حاليًا تعديلات مرتقبة على القانونين الاستثنائيين رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981، اللذين حكما العلاقة الإيجارية لعقود طويلة، خاصة في الوحدات السكنية القديمة. 

وقد أتت هذه التعديلات استجابة لحكم المحكمة الدستورية العليا الذي قضى بعدم دستورية بعض بنود هذه القوانين، لا سيما المتعلقة بتثبيت القيمة الإيجارية وامتداد العلاقة الإيجارية لأبناء وأحفاد المستأجرين دون ضوابط واضحة.

الهدف من التعديلات، كما تشير تصريحات برلمانية، هو تحقيق قدر من العدالة للطرفين؛ رفع المظلمة عن المالكين الذين يتقاضون إيجارات رمزية، دون الإضرار المفاجئ بالمستأجرين الذين استقروا عقودًا طويلة في هذه الوحدات.

عقود الـ59 سنة.. قانونية ولكن ليست استثنائية

وسط هذا الجدل، يبرز خلط شائع بين نوعين من العقود: العقود الخاضعة للقوانين الاستثنائية (التي تستهدفها التعديلات)، وتلك التي أُبرمت وفقًا للقانون المدني، ومنها العقود التي تمتد لـ59 سنة.

الخبير القانوني محمود الحديدي أوضح في تصريحات صحفية أن هذه العقود لا تنتمي لمنظومة "الإيجار القديم" التقليدية، بل إنها تخضع بالكامل لأحكام القانون المدني، الذي يقوم على مبدأ "شريعة المتعاقدين". 

أي أن هذه العقود لا تُفسخ أو تُعدّل إلا باتفاق الطرفين، أو بموجب حكم قضائي نهائي.

الحصانة القانونية للعقود محددة المدة

قانون الإيجار رقم 4 لسنة 1996 كان نقطة تحول في تنظيم العلاقة الإيجارية، إذ نص على أن الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو انتهت عقودها، تُخضع للقانون المدني وليس للقوانين الاستثنائية. 

وبناءً عليه، فإن أي عقود أُبرمت بعد هذا القانون (ومنها عقود الـ59 سنة) تظل سارية بكامل شروطها، ولا يجوز للبرلمان أو الحكومة تعديلها من جانب واحد أو فرض شروط جديدة بأثر رجعي.

بمعنى آخر، من يمتلك عقدًا إيجاريًا محدد المدة ومُبرمًا بتراضي الطرفين، فإن علاقته التعاقدية تبقى بعيدة عن أي تعديل تشريعي ما لم يشمل القانون المدني نفسه.

هل تتأثر السوق العقارية؟

الواقع أن مسألة الإيجار القديم لم تعد فقط قضية قانونية، بل تحولت إلى ملف يؤثر على حركة السوق العقارية بأكملها. 

فالوحدات المؤجرة منذ الستينيات والسبعينيات بأجور زهيدة أضحت خارج نطاق الاستثمار، وأصحابها يعجزون عن التصرف فيها أو صيانتها.

في المقابل، يرى اقتصاديون أن تحرير هذه العلاقة سيعيد جزءًا من هذه الأصول إلى عجلة الاقتصاد، ما يرفع المعروض من الوحدات السكنية ويُحرك سوق الإيجار. 

لكنهم يؤكدون على ضرورة الفصل بين عقود القانون المدني (التي تُمثل اتفاقًا حُرًا بين طرفين)، وبين العقود "الاستثنائية" التي تدخلت الدولة سابقًا لتنظيمها.

حماية مدنية وعدالة تشريعية

يتجه البرلمان المصري نحو تصحيح تشوهات قانونية مضى عليها أكثر من نصف قرن، وذلك في محاولة لإعادة هندسة العلاقة بين المالك والمستأجر. 

لكن التعديلات المقترحة –وفق الصياغات الحالية– لا تشمل العقود محددة المدة، بما فيها عقود الـ59 سنة، التي لا تزال محصّنة بالقانون المدني، وتُعد شراكة قائمة على التوافق بين الطرفين.

في المقابل، يظل ملف الإيجار القديم أحد أعقد الملفات الاجتماعية والاقتصادية في مصر، ويستوجب معالجته بحكمة تضمن حقوق جميع الأطراف دون المساس بالاستقرار السكني لملايين الأسر أو بحرية التعاقد كأحد دعائم السوق.